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房價問題是關系國計民生的大問題。近年來，我國房價飛速上升，2009~2013 年房價累計上漲 50%,房地產市場投資過熱[1].我國正在進行的經濟轉型升級受到房地產市場過熱的制約，由于房價過高所帶來的社會問題也越顯突出[2].為促進房地產市場健康發展，穩定房價，2010 年開始實行限貸，加之各大重點城市限購政策陸續出臺，房地產市場面臨行政化的打壓。2011 年年初出臺的限購限貸政策，甚在一些城市造成房價負增長。2013 年中央政府甚要求地方政府公開房價控制目標，并予以數量化。然而國內各大城市房價上漲勢頭依然強勁，北京房價自 2010 年開始連續上漲，受宏觀調控影響偶爾會下跌，然后又恢復上升勢頭，北京通州地區 2015 年 3 月的二手房價格為 2.2 萬元 /m2,在 2010 年一季度，通州二手房價僅為 1.3 萬元 /m2,五年來，通州二手房價格漲幅接近 70%.2010 年上海房價成交均價 22370 元 /m2,每套成交均價約 262 萬元，深圳市 2010 年房價成交均價為 13564 元 /m2,2015 年成交均價為 29382 元 /m2,五年間上漲幅度為 76.8%.相較于一線城市，沈陽市房價增速較為穩定，增幅較小，沈陽市 2010 年房價成交均價為 5936 元 /m2,2014 年成交均價為 7637 元 /m2,四年間上漲幅度為 28.6%.從多數城市房價變化看，行政干預并沒有使房地產市場真正回歸“正常”狀態。多數學者認為我國房價過高，房地產市場存在泡沫[3-6].房價變化的驅動因素是多方面的，主要是房產市場的供求關系之間的變化，當然也受國家調控政策的影響。稅收與利率政策是國家宏觀調控房地產業的重要手段，研究利率與稅收政策對房價的調控效果，對于國家科學地制定房產市場調控計劃有十分重要的意義。學術界的研究成果表明，房價調控政策所發揮的效果不盡相同，有學者認為貨幣政策尤其是利率政策對于控制房價作用更大[7-9];也有學者認為稅收政策才是調控房市的根本手段[10-12];還有一些學者認為利率政策與稅收政策是相輔相成的，二者彼此相互借力，只有協調好這兩種政策才能達到更好的調控效果[13].本研究通過調查 2010~2014 年沈陽市九個住宅小區銷售價格的變化情況，并將其與同期國家利率與稅收調控政策進行對照，分析政策對房價的調控效果與政策調控房價的時滯性，為將來國家合理制定房價調控政策提供參考。

一、對象與方法

（一）利率政策的處理方法

利率政策對房價的調節是通過其對于市場參與者的資金成本的流動性的調控作用而進行的，對于利率政策的研究方法多數學者采用通過建立新凱恩斯主義的動態隨機一般均衡模型（DSGE）來考察利率的變化對房價的影響，此種方法通過構建要素模型對利率變動進行分析，由于要素指標約束條件不同而容易針對同一問題得出差異較大的結論[14];也有學者采用“敘述法”,即用虛擬變量來描述貨幣當局立場或意圖，當貨幣政策從寬松轉為緊縮時記為 1,否則為 0,這種方法無法表達利率變動后穩定期內所對房價帶來的持續影響變化[15].本研究收集并分析 2010~2014 年利率變化情況，按照央行加息和降息將利率政策分為提高利率政策與降低利率政策，將利率政策的變動情況按照其加息與降息幅度梯次分級，將提高利率政策與降低利率政策進行梯度縱向對比，并采用統計分析方法進行歸納匯總。這樣既清晰地從貨幣當局的意圖出發探討升降利率情況下的房價變化，又可以體現連續節點內利率變化的持續影響。

（二）稅收政策的處理方法

房地產稅收是國家調控房價的重要政策手段之一，我國的房地產稅收政策貫穿于房地產開發、交易和保有三個環節，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產稅和城鎮土地使用稅五個直接以房地產為征稅對象的專門稅種。學者對于稅收政策的研究方法大多以選定稅種的稅收收入作為自變量建立回歸方程模型，進行回歸分析來研究不同稅種稅率變動對房價的影響效果，這種方法通常忽略了整體考量各稅種及稅率的變動對房價變動的影響。本研究收集 2010~2014 年稅收政策變化情況，主要包括與房地產相關的稅種稅率的增減等，然后采用基期對比法進行量化處理，即將 2010 年稅收政策初始值設為 0,在此基礎上增加一項稅種或增加某一稅種稅率即加 1,若既增加稅種又增加稅率則加 2,反之，若在 2010 年基期基礎之上減少某項稅種或降低某稅種稅率則減 1,以此繪制稅率變化曲線圖。從整體出發，把握國家稅收政策意圖對房價的作用效果。

（三）房價變化的調查與統計方法

在沈陽市九個市轄區中各選擇一個小區，采用問卷調查法對其 2010~2014 年房價變化進行實地調查，并將九個小區的房價均值作為沈陽市房價變化數據。所選取的小區分別是和平區的萬科城（位于和平區長白西路 58 號，由沈陽萬科永達房地產開發有限公司承建，占地面積 350000m2,2010 年開盤）、沈河區的保利花園第五季（位于沈陽市沈河區東陵西路 29 號，開發商為保利（沈陽）房地產開發有限公司，占地面積 95000m2,2009年開盤）、皇姑區的格林常青藤（位于皇姑區太岳山路 7 號，開發商為遼寧報業格林秋日風情房地產開發有限公司，占地面積 48000m2,2010 年開盤）、大東區的果舍添香（位于東北大馬路 102 號，開發商為沈陽明馳房地產開發有限公司，占地面積 66000m2,2008 年開盤）、鐵西區的挪威森林（位于鐵西區保工南街與沈遼路交匯處，開發商為沈陽金昊房地產開發有限公司，占地面積 22000m2,2008 年開盤）、于洪區的泰華林莊園（位于于洪區赤山路 82-6 號，開發商為沈陽泰華林房地產開發有限公司，占地面積 16000m2,2009 年開盤）、渾南區的文華街三號院（位于渾南區文華街 3 號，開發商為沈陽建大匯眾置業有限責任公司，占地面積 56000m2,2010 年開盤）、沈北新區的雷明雅閣（位于沈北新區道義經濟開發區京沈西街 7 號，開發商為沈陽雷明房地產開發有限公司，占地面積 300000m2,2008 年開盤）和蘇家屯區的唯美尚品（位于蘇家屯區渾河新城銀杏路北，開發商為遼寧聯合房地產開發有限公司，占地面積 97000m2,2010 年開盤）。所選取的九個房地產小區均為 2010 年之前開盤，住宅類型相同，截目前均在售并且分布于沈陽市九個市轄區，這對于研究 2010~2014 年五年間宏觀調控政策對于沈陽市房價的影響在時間和空間上是非常合適的。

二、結果與分析

（一）利率政策調控效果分析

1.提高利率政策調控效果 我國提高利率政策主要集中在 2010~2011 年，從 2010 年 10 月到 2011 年 7 月，央行共五次加息，其目的是為了吸收資金存入銀行，減少市場流動資金，同時也是為了降低房價。但從沈陽市同期房價變化情況來看，結果并不是很理想（圖 1）。